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广岛三剑对墨尔本胜利预测: 如何從資產管理的角度,使用高效招調策略和專業營運技術實現高收益

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培訓受眾:


足商業的房地產開發公司高管;商業管理公司、資產管理公司中高管和一線骨干



課程大綱:


第一部分 新形勢/新概念
一、 新形勢——購物中心的昨天、今天和明天
二、 新概念——商業地產底層邏輯
1、 我們的顧客是誰?
2、 顧客向我們購買什么產品?
3、 商業地產三大經營模式有何異同?
4、管理公司組織架構在開業前與開業后有什么不同?
5、運營部門四大職能角色定位與責任界面
6、 購物中心四大發展階段
7、核心運營指標【重要】
二、經營策略【作用:制定項目的中長期發展戰略目標】
第二部分經營策略是定位(戰略)制定后的戰術執行、資源配襯, 指導各部門統合增效
1、三年規劃
2、大事記
3、SWOT 分析:【課堂練習】案例法練習 SWOT 分析【重要】
4、 廣場定位
5、招商調整
6、營銷企劃
7、經營目標
第三部分 招商調整——作用:提升出租率、租金收益和商業品質
一、 小規模招調
1、主動調整的 4 種類型
2、被動調整的 4 種類型
3、小規模招整的業務要求:避免 9 大陷阱、快招快開
4、新開業廣場首年特別注意:
(1)招調 4 大原則
(2)大營運 5 大要點
5、小規模招調的管理流程和制度:6 步定局、3 大紀律【重要】
【課堂討論:結合案例,討論冷區商鋪招商思路】
二、大批量招調
1、建立品牌庫的正確方法【案例】
2、經營評審
(1)廣場定位評審
(2)廣場經營評審【重要】
3、租金定價
(1)總租金定價 3 個方法
(2)小商鋪租金分解 4 個原則
(3)租金談判 4 個實用方法【案例】
4、租賃面積
(1)主次力店面積占比
(2)小商鋪鋪位切分 4 個原則
(3)工程改造增加租賃面積
5、業態、動線和品牌落位【案例】
6、商務條件
(1)主條件
(2)附加條件
(3)房產技術條件
【完整案例解析租決到期大規模招調實施步驟、招調前后落位和租金收益對比】
第四部分 經營分析與輔導——【作用:找到問題商戶,以便及時預警,確保高出租率;為招商儲備爭取時間;鋪墊盡可能大的未來漲租空間】
1、 經營信息【作用:獨立窮盡的信息數據,是經營分析的基礎】
(1) 信息化大數據系統的基本構成和預算
(2) 6 大經營臺賬
2、 基本分析法
(1) 發現問題的方法——MECE 原則
(2) 解決問題的辦法——邏輯樹縱橫分析法
3、經營預警——盈利能力分析【作用:及時發現問題商戶,實施經營預警】【重要】
(1)通用保本分析法
(2)服裝品牌快速效益分析法
(3)餐飲品牌現金流分析法
4、經營輔導——銷售能力分析和輔導【作用:通過銷售分析和經營輔導,減少掉鋪、提升收租率;減輕招商壓力,提高出租率】【重要】
(1)如何評價一家購物中心的整體銷售能力?
(2)評價商戶銷售能力的指標
(3)診斷商戶銷售問題的方法
案例詳解服裝和餐飲業態銷售分析和經營輔導辦法。
(4)日周月銷售分析側重點
(5)輔導商戶銷售提升的方法
5、客流分析
(1)如何評價一家購物中心客流好不好?
(2)如何測算一家購物中心的客流預警值?
(3)如何評價一家購物中心的客流使用效率?
(4)如何判斷冷區商戶的租金合理性?
第五部分 經營扶持【作用:對預警商戶、特別需扶持商戶的扶持辦法】【重要】
1、 經營扶持品牌如何選定?
2、 經營扶持五大類
(1)多經扶持如何做?
(2)媒體推廣如何做?
(3)營銷活動如何做?
(4)補貼禮品如何做?
(5)租金減免如何做?
3、案例詳解各業態經營扶持有效方案
***招商調整十大難點和解決方案
1、如何在大面積調整中實現新老品牌無縫銜接,不出現空鋪和租金空窗?
2、租金標準制定原則:價格究竟是“以鋪定價“還是“以牌定價”?合同期如何合理設定?
3、 部分重點品牌確實無法達到租金標準的情況下,要品牌還是要租金?
4、個別有重大意義的主動招商品牌在談判過程中卡殼,怎么辦?
5、工程條件無法滿足品牌的個性化需求怎么辦?
6、租決調整已進入二裝管控階段,意向品牌突然掉鋪,怎么辦?
7、租決到期大面積調整時,廣場既要為新商戶提供足夠好的裝修條件、又要為老商戶提供正常的營業條件,如何兼顧?
8、如何策劃實施新招調品牌開業亮相大型企劃推廣活動?
9、如何提高新品牌存活率?
10、任務重、時間趕、人手緊,招商團隊如何高效組織?





杜老師

原萬達商管區域公司總經理

上海富教企業管理 咨詢有限公司董事長
職業經歷如下:

杜老師擁有 26 年商業經驗,10 年總經理經驗、3 年區域總經理經驗、2 年顧問和講師經驗。2017 年至今,杜老師專職商業地產咨詢顧問和培訓,贏房中國戰略老師。內訓和顧問企業包括:瑞安集團、萬科集團、銀泰置業、港鐵(深圳)、中國衛星通信集團、綠地、招商蛇口、杉杉集團、南國置業、青特置業、中建三局等公司。

2011 年到 2016 年,歷任萬達商管集團廣場總經理、區域公司總經理其中常州新北萬達項目不但實現“按時、滿鋪、精彩開業”,而且超越集團預期,被評為全國優秀項目??狄岳?,新北萬達廣場成為常州市人氣最旺的時尚標桿購物中心,綜合績效始終位于萬達三線城市前列。2014 年租賃決策到期招調實現租金增長 38.5%。

由于各方面表現出色,在萬達的五年間,杜老師曾經:主辦過兩次優秀廣場現場經驗分享會,每次接待 300 多位來自總部和全國各地的總經理;連續五年被評為全國優秀總經理;由于表達和學習、寫作能力出色、教練技能出眾,杜老師成為:

萬達學院商管核心崗位標準化課程體系講師之一 2015 年;

《萬達集團商業地產系列叢書》編委之一 2014 年



課程對象
足商業的房地產開發公司高管;商業管理公司、資產管理公司中高管和一線骨干



本課程名稱: 如何從資產管理的角度,使用高效招調策略和專業營運技術實現高收益

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服務態度00%